Брачный договор для ипотеки в 2023 году: зачем нужен, как оформить

Даже если ваша семейная жизнь безоблачна, всегда стоит помнить, что нажитое в браке имущество при разводе делится между супругами поровну. Точно так же делится и жилье, купленное с помощью ипотечного кредита. Предусмотрительные супруги перед тем, как брать жилищный кредит, заключают брачный договор по ипотеке. Тогда в случае развода каждому достается справедливая доля в квартире. Вот как это происходит.

Что такое брачный договор для ипотеки

Брачный договор заключается по согласию обоих супругов и содержит условия распределения их имущественных прав. То есть супруги договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности между мужем и женой фиксируются в договоре, заверяемом нотариально.

При приобретении жилья в ипотеку оно находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка. Чтобы упростить себе жизнь при разводе, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту, стоит заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением ипотеки.

Когда нужен брачный договор при ипотеке

Банк, выдающий ипотеку, сам может потребовать заключение брачного контракта как условие. Так он страхует риск, что при разводе доходы супругов снизятся, и они перестанут выплачивать кредит. С брачным договором банку легче решить этот вопрос.

Целесообразно оформить брачный договор при ипотеке, если:

1. Доход имеет один член семьи. Только один из супругов работает, и он же оплачивает ипотеку из своего дохода. Брачный договор на ипотечную квартиру снимет претензии на собственность второго супруга.
2. Выше шанс на одобрение ипотеки. Один супруг, как заемщик, может не иметь достаточного дохода для оформления ипотеки. Брачное соглашение даст гарантию, что совместно пара выплатит кредит.
3. Второй супруг не согласен брать ипотеку. По закону для оформления ипотечного кредита требуется согласие супруга заемщика. При наличии брачного контракта можно получить кредит и без этого согласия.
4. Супруги оформили ипотеку до брака. При разводе все имущество, купленное до брака, не подлежит разделу. Брачный контракт для ипотеки даст возможность разделить квартиру или дом на справедливые доли, даже если жилье приобретено до регистрации брака.

Когда брачный договор не дает гарантий

Но нужно помнить, что есть ситуации, когда брачный договор признают недействительным. Для этого существуют несколько оснований.

Недействительным контракт признают в следующих случаях:

• документ не заверен у нотариуса;
• контракт заключен под влиянием насилия, угроз, обмана;
• договор подписан недееспособным лицом;
• условия контракта ограничивают права одного из супругов.

Брачный договор в этих случаях могут расторгнуть по решению суда, и тогда он уже не сможет защитить права супругов и справедливо распределить доли в недвижимости.

Как составить брачный договор на ипотечную квартиру

В брачном договоре по ипотеке прописываются все существенные условия дележа залоговой квартиры, выплаты кредита банку и другие вопросы.

Основные положения

Брачный договор может быть составлен в свободной форме, но должен содержать обязательные элементы, которые делают его действительным.

Обычно в брачном контракте фиксируются:

• паспортные данные супругов;
• статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
• сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники);
• данные о внесении ежемесячных платежей (сумма, кто оплачивает);
• правила выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит, на каких условиях);
• условия раздела ипотечной недвижимости при разводе;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту;
• условия для расторжения брачного договора;
• другое.

В брачный договор на ипотечную квартиру обязательно нужно внести сведения о банке, указать реквизиты договора по ипотеке. Отдельным пунктом указываются характеристики залоговой квартиры.

Как закрепить в брачном договоре раздел ипотечной недвижимости

В договоре нужно закрепить порядок владения недвижимостью при разводе.

1. Если закрепляется владение в долях, то прописывается, какая доля в процентах и кому достается в собственность. В этих же пропорциях квартира будет делиться при разводе. Если заемщик не платит по ипотеке, задолженность взыскивается с созаемщика.
2. Раздельное владение — когда обязательства выплачивать кредит берет на себя только один из супругов. Ему же и будет полностью принадлежать квартира. Если заемщик прекратил выплаты по ипотеке, то со второго супруга банк не будет ничего взыскивать.
3. Совместная собственность, когда муж и жена совместно владеют ипотечным жильем, и при разводе оно делится поровну. Если заемщик перестает вносить платежи, банк будет взыскивать долг с созаемщика.

Этапы оформления брачного договора

Об оформлении брачного контракта следует обязательно известить банк, выдавший ипотеку. Лучше всего показать документ банку перед его подписанием. Если какие-то положения брачного договора войдут в противоречие с условиями ипотеки, документ могут признать недействительным.

1. Определитесь с условиями брачного договора. Сначала договоритесь с супругом по всем вероятным ситуациям. Обсудите, как будет оплачиваться первоначальный взнос, кто будет платить по кредиту в случае развода. Распределите доли в квартире при разводе. Составьте черновик договора.
2. Составьте и подпишите брачный договор, зафиксировав все договоренности. Если вы не уверены, что правильно составили документ, обратитесь к нотариусу. Специалист подскажет, какие пункты вы могли забыть внести, поможет грамотно оформить контракт и сразу его заверит.
3. Обратитесь к нотариусу. Даже если вы составили брачный договор самостоятельно, без похода в нотариальную контору не обойтись, иначе документ не будет иметь юридической силы. Стоимость заверенного документа — 500 рублей. Если нотариус занимался и составлением брачного контракта, то за его услуги придется заплатить 7 000-10 000 рублей.

Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку составляется в нескольких экземплярах — отдельно для каждого супруга, для нотариуса и для кредитно-финансового учреждения. Банковский экземпляр документа необходимо сразу предъявить для дальнейшего оформления ипотечного договора.

Документы для заверения брачного договора:

• паспорта мужа и жены;
• свидетельство о браке;
• предварительный договор купли-продажи жилья;
• договор по ипотеке (если контракт заключен после оформления кредита);
• квитанция об уплате госпошлины;
• другие документы по запросу нотариуса.

Брачный договор для ипотеки при материнском капитале

Квартира, упленная в ипотеку с помощью материнского капитала, оформляется в совместную или долевую собственность на жену, мужа и детей. Если по условиям брачного договора единоличным владельцем залогового жилья становится заемщик, то второй супруг вправе претендовать на ту часть, стоимость которой равна сумме маткапитала.

В ином случае доли распределяются по договоренности. При этом муж или жена могут отказаться от своей части недвижимости, не ущемляя права детей.

Брачный договор при военной ипотеке

По «Военной ипотеке» кредит оформляется только на военнослужащего, независимо, женат он или нет. Собственником жилья становится участник НИС, так как ипотека оплачивается из бюджетных средств.

Однако его супруга при разводе имеет право на половину квартиры, приобретенной в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.

Какие положения необходимо отразить в брачном договоре:

• квартира куплена с помощью бюджетных средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;
• участник НИС является единоличным собственником и берет на себя все обязательства перед кредитором;
• если второй супруг участвовал в погашении займа, к примеру оплатил первоначальный взнос, то в документе фиксируется сумма материальной компенсации в случае развода.

В то же время закон не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и обязанности по закрытию ипотеки супруге. Но для этого придется получить разрешение кредитной организации, выдавшей ипотеку, и Росвоенипотеки.

Плюсы и минусы брачного договора для ипотеки

Преимущества

Недостатки

Повышаются шансы на одобрение ипотечного кредита.

Банк может одобрить меньшую сумму кредита, чем при наличии брачного договора.

Долг по ипотеке делится по договоренности супругов.

Вероятность отказа в займе супругам, не оформившим брачный договор, выше.

Гарантируется получение ипотечной квартиры в совместную собственность.

Невыгодные условия для пар без созаемщиков.

Развод не осложнен разделом недвижимого имущества.

Как расторгнуть брачный договор на ипотеку

Расторжение брачного договора при ипотеке возможно в любое время, но до официального оформления развода. Главное, чтобы это происходило по обоюдному согласию мужа и жены. Тогда в случае развода ипотечная квартира при разводе поделится между супругами поровну, ведь брачного контракта больше нет.

При невыплаченной ипотеке для расторжения брачного договора нужно разрешение банка, который, со своей стороны, вправе скорректировать условия по кредиту. Банк даже может потребовать погасить займ досрочно.

Расторгнуть брачный договор по инициативе одного супруга можно в следующих случаях:

• один из супругов не выполняет свои обязательства по брачному договору;
• муж или жена пропал(а) без вести (нужно судебное постановление);
• один из супругов признан недееспособным на основании решения суда;
• муж или жена умер(ла) (при предъявлении свидетельства о смерти).

Расторжение брачного договора, как и его заключение, должен официально зафиксировать нотариус — этого требует закон. Это стоит 200 рублей.

https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2021/07/13/brachnyj-dogovor/