Эскроу и контроль банком стройки

Когда семья выбирает квартиру в строящемся доме, логичный вопрос звучит так: кто следит за тем, чтобы объект реально был достроен. После перехода рынка на проектное финансирование ключевым игроком стал банк, через который проходят деньги покупателей. Покупка через эскроу выглядит как цепочка из нескольких договоров, где кредитная организация берет на себя роль финансового «фильтра». Для клиента это видно уже на этапе консультации, когда менеджер подробно объясняет, как устроена покупка новостройки через эскроу и какие сроки завершения проекта заложены в модели финансирования.

Как банк оценивает проект

Прежде чем открыть девелоперу финансирование под новый дом, кредитная организация проводит серьезный анализ. Смотрится репутация застройщика, его опыт завершенных объектов, структура собственников, наличие судебных споров и долгов. Отдельно изучается сам проект: участок, разрешительная документация, градостроительные ограничения, бизнес-план и прогноз продаж.

Решение о запуске финансирования принимается только после комплексной экспертизы. Покупка новостройки через эскроу в этом смысле отличается от прежних схем тем, что застройщик почти не опирается напрямую на деньги дольщиков. Банк заранее рассчитывает, хватит ли проекту выделенной кредитной линии и ожидаемой выручки, чтобы без срывов дойти до ввода дома в эксплуатацию.

Мониторинг хода строительства

После старта стройки контроль не заканчивается, наоборот, он переходит в регулярный режим. Кредитор получает отчеты о выполненных работах, сверяет их с графиками и выезжает на объект с техническими специалистами. Каждое новое траншевое финансирование привязано к фактическому прогрессу: пока подрядчики не закроют один этап, следующий платеж не откроется.

Такой подход делает финансовые потоки прозрачными. Покупка новостройки через эскроу опирается на постоянный мониторинг, и застройщику уже не получится свободно перераспределять средства между разными объектами. Это снижает риск недостроя и стимулирует девелопера держать стройку в заявленном темпе, чтобы не попадать в кассовые разрывы и не платить лишние проценты.

Эскроу-счета и доступ к деньгам покупателей

Когда дольщик подписывает ДДУ и вносит оплату, средства уходят не к застройщику, а на специальный блокированный счет. Банк хранит эти деньги до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию и не произойдет передача прав собственности. Для девелопера это означает, что он сначала строит за счет кредитной линии и только потом получает доступ к накопившейся сумме на эскроу.

• средства дольщиков не смешиваются с другими деньгами и защищены от претензий кредиторов застройщика;
• кредитная организация контролирует момент разблокировки средств и сверяет его с юридическими событиями по объекту;
• график раскрытия эскроу стимулирует застройщика как можно скорее завершить ключевые этапы;
• покупатель понимает, что его деньги не уйдут на сторонние проекты или покрытие старых долгов.

Фактически банк управляет скоростью доступа девелопера к выручке. Покупка новостройки через эскроу превращается для застройщика в своеобразный экзамен: пока он не выполнит обязательства по строительству и документообороту, он не увидит средства, которые внесли будущие жильцы.

Влияние контроля на сроки сдачи дома

Переход к проектному финансированию изменил мотивацию девелопера. Раньше задержки были распространены, потому что компании свободно распоряжались деньгами дольщиков и могли закрывать ими проблемы на других стройках. Сейчас долг перед банком и жесткий график мониторинга делают затягивание сроков слишком дорогим по процентам и репутационным рискам.

• банк заинтересован в том, чтобы дом был сдан вовремя и кредит вернулся без просрочек;
• при первых признаках отставания кредитор может потребовать корректировку планов или усилить контроль расходов;
• если проект системно не выполняет показатели, банк иногда ограничивает выдачу новых траншей;
• девелопер стремится соблюдать сроки, чтобы не получать штрафы и не портить отношения с финансовым партнером.

При этом абсолютной гарантии идеальной точности по срокам нет: на процесс влияют погодные условия, сложность инженерных решений, состояние рынка. Но общий тренд таков, что покупка новостройки через эскроу в большинстве случаев приводит к более дисциплинированному управлению стройкой и снижает вероятность долгостроя по сравнению со старой моделью долевого строительства.