Как оформить залог недвижимости для получения кредита?

В повседневном обиходе термином ипотека чаще всего обозначается приобретение жилья в кредит. При этом подразумевается, что кредит выдается под залог недвижимости, которая приобретается и автоматически становится для банка обеспечительным залогом.

Однако такая трактовка понятия ипотеки является узкой, поскольку оформление имеющегося имущества в «ипотеку», т.е. в качестве залога, практикуется в разных ситуациях, в том числе при получении банковского кредита на любые цели. В таком случае параллельно с подписанием кредитного договора составляется соглашение с банком об ипотеке, обозначающее, что указанный в нем объект недвижимого имущества будет недвижимости находиться у кредитора в залоге — в ипотеке в силу договора (договорная ипотека).

В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос о порядке заключения договора ипотеки (залога) и требований к такому договору, установленных действующим законодательством.

Содержание:

1. Общие положения ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора всегда возникает на основании документа, заключаемого сторонами. Это так называемое ипотечное соглашение (договор об ипотеке), заключаемое между кредитором (залогодержателем) и должником (залогодателем), по которому кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Стороны договора об ипотеке – залогодержатель и залогодатель.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Залогодержателем является банк или иная кредитная организация, предоставившее кредит, либо другое лицо, предоставившее займ.

2. Существенные условия договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ( ст. 339 Гражданского кодекса ; далее — ГК РФ), а также требований Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане).

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Определенная сторонами стоимость предмета залога имеет решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов. Чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке ).

При подписании договора обратите внимание не только на срок исполнения обязательства, но и на возможность досрочного погашения кредита. Несмотря на то, что в настоящее время ранее существовавшая практика, когда банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита, либо брали за это существенные штрафы, признана незаконной, обратить на это внимание при подписании договора, по нашему мнению, все же следует.

К существенным условиям договора ипотеки также следует отнести вид права, на основании которого данный объект недвижимости принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке ). Данную информацию можно получить, заказав на нашем сайте «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА«.

При отсутствии существенных условий договора ипотеки в тексте конкретного договора такой договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке; ст. 432 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 339 ГК РФ).

3. Форма договора ипотеки (залога)

Как и любой другой договор, договор ипотеки (залога) должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

При этом обязательному нотариальному удостоверению договор ипотеки (залога) подлежит только в том случае, если:

• содержит условие об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке );
• его предметом является доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, кроме ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоров об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями (п. 1 ст. 42 Закона о регистрации );
• предусматривает распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки (имущество малолетних и недееспособных) (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации).

Кроме того, если договор об ипотеке заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, то и договор об ипотеке также подлежит нотариальному удостоверению.

Сторонам также необходимо будет обратиться за нотариальным удостоверением договора ипотеки, когда принято решение о подаче заявления и документов на регистрацию ипотеки в орган регистрации прав по почте (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации ).

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

4. Как заключить договор ипотеки (залога)?

Схематично получение кредита под залог недвижимости выглядит следующим образом:

• заключение между банком и заемщиком кредитного договора;
• заключение договора ипотеки между банком (залогодержателем) и заемщиком (залогодателем), по которому банк берет в залог недвижимое имущество заемщика;
• государственная регистрация ипотеки на предмет залога и выплата заемщику денежной суммы кредита.

Перед получением кредита под залог недвижимости внимательно ознакомьтесь с условиями кредитования, которые предлагает конкретный банк. Попросите сотрудника банка сразу рассчитать все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования, а также внимательно изучите проект кредитного договора.

Для заключения договора ипотеки следует:

1. Выбрать банк, изучив ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов (процентная ставка, порядок внесения платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и пр.).
2. Заполнить анкету и подготовить документы для получения кредита под залог недвижимости. Как правило, банки требуют следующие документы:
   • заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка;
   • документы на недвижимость;
   • акт оценки предмета ипотеки;
   • паспорт заемщика;
   • свидетельство о браке (если Вы состоите в браке);
   • свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
   • документы, подтверждающие Ваши доходы;
   • копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы).
3. Подать документы в банк и дождаться одобрения на выдачу кредита. Обычно документы рассматриваются в срок от 3-х дней до 1,5 месяцев. После принятия решения банк направляет информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого Вы можете оформить кредит).
4. После положительного решения подписать кредитный и ипотечный договоры.
5. Зарегистрировать договор ипотеки в органе регистрации прав.
6. Представить зарегистрированный договор в банк и получить деньги/

5. Особенности государственной регистрации договора ипотеки (залога)

В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке ипотека (залог) подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Для осуществления государственной регистрации обременения — ипотеки, возникающего на основании договора ипотеки, следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Такое заявление в Росреестр могут подать:

• залогодатель и залогодержатель;
• залогодатель и управляющий залогом (вместе с заявлением также представляется договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом);
• нотариус, удостоверивший договор (если договор ипотеки совершен в нотариальной форме).

За совершение данного регистрационного действия уплачивается госпошлина в следующих размерах:

• для физических лиц – 1000 рублей;
• для юридических лиц – 4000 рублей (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса ).

Государственная пошлина уплачивается сторонами договора в равных долях.

Если договор ипотеки заключен между физическим и юридическим лицом, оплата пошлины производится по тарифу, установленному для физических лиц (например, при обращении за государственной регистрацией ипотеки по договору, заключенному между физическим лицом и банком, государственная пошлина составит — 500 руб. с каждой из сторон такого договора. В случае если сторонами договора являются юридическое лицо и банк — государственная пошлина должна быть уплачена каждой стороной в размере 2000 руб.)

Уплата государственной пошлины производиться за государственную регистрацию обременения (ипотеки) пообъектно.

Срок регистрации ипотеки составит (п. п. 1-2, 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации):

• для ипотеки нежилых объектов и земельных участков – от 7 до 9 дней (в зависимости от способа представления);
• для ипотеки жилых объектов – от 5 до 7 дней (в зависимости от способа представления);
• для нотариальной формы договора – от 3 до 5 дней (в зависимости от способа представления).

Приостановить государственную регистрацию ипотеки в заявительном порядке возможно только по заявлению двух сторон (ч. 5 ст. 30 Закона о регистрации ).

Государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке ( ст. 53 Закона о регистрации ).

Также заинтересованное лицо может заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о зарегистрированном обременении.

Вам также может быть интересно:

https://vladeilegko.ru/situations/kak-oformit-zalog-nedvizhimosti-dlya-polucheniya-kredita/