Нечем платить ипотеку. Что делать, если нет возможности погашать кредит за квартиру

Многие квартиры на рынке недвижимости приобретаются с использованием ипотечного кредита. В процессе погашения долга заемщики могут сталкиваться с различными обстоятельствами, которые не дают возможности выплачивать банку деньги. Если образуется большая задолженность, банк может продать квартиру для возврата денег, в том числе начисленной пени или штрафов. Чтобы этого не произошло, нужно знать, как действовать в случае, если нечем платить ипотеку.

Что произойдет, если не выплачивать ипотечный кредит

Это зависит от того, что именно прописано в условиях ипотечного договора, заключенного с банком.

Напоминание заемщику о просрочке

В случае пропуска обязательного ежемесячного платежа уже после 2-3 суток с заемщиком могут связаться из банка и напомнить о необходимости перечислить средства. В некоторых случаях заемщик может даже не знать о том, что у него не погашен ежемесячный платеж. Например, это может быть связано с тем, что он перечислил деньги, но платеж еще не поступил.

При длительности просрочки от 7 дней банковские организации в зависимости от обстоятельств могут связываться не только с самим заемщиком, но и с созаемщиками, поручителями.

Напоминание о просрочке – это не обязанность, а право банковской организации. Поэтому для исключения ситуаций с просрочкой по техническим причинам заемщикам лучше проверять факт того, что деньги поступили. Еще при перечислении платежей стоит учитывать максимальное количество дней, в течение которого проходит платеж, и платить заранее – за несколько дней.

Начисление пени и штрафа

Особенности и правила начисления пени или штрафа прописаны в кредитном договоре. В некоторых банках пеню не начисляют в случае, если продолжительность просрочки не превышает 5 суток. В других финансовых организациях пеня начисляется с первого дня просрочки. В среднем ее размер составляет от 0,1 до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.

Обращение в суд

В законе не указана точная сумма просроченного платежа, при достижении которой финансовая организация может обращаться в суд для защиты своих прав. Часто банковские организации не прибегают к такой крайней мере при условии, что срок просрочки не превышает 90 дней. Но сроки обращения в суд также могут зависеть от общей суммы задолженности и величины ежемясячного платежа.

Что требует банк при обращении в суд

Финансовая организация при обращении в суд имеет право требовать:

• выплаты текущей задолженности по просроченным ежемесячным платежам;
• выплаты пени, рассчитанной с учетом положений ипотечного договора и количества дней просрочки;
• перечисления штрафа за просрочку, размер которого также определяется положениями прописанного договора.

Могут ли при просрочке платежей отобрать квартиру

При оформлении ипотечного кредита квартира, которую приобретает заемщик, оформляется в качестве залога. Залог является гарантией сохранения средств банка даже в случае, если клиент не сможет выплатить ипотеку. Это означает, что при возникновении просрочки финансовая организация имеет право реализовать залоговое имущество и таким образом вернуть себе деньги. Но сделать это самостоятельно банк не может. Чтобы продать квартиру, нужно соответствующее решение суда.

Если суд удовлетворит иск банка, залоговое имущество может быть принудительно реализовано. За счет вырученных средств будет погашена текущая задолженность с учетом пени и штрафов. Если часть средств останется, она передается заемщику.

В случае обращения финансовой организации в суд заемщик имеет право добиться пересчета суммы неустойки, которую банк хочет получить. Это возможно при наличии оснований и при условии, что обозначенная банком сумма слишком большая с учетом последствий нарушения заемщиком обязательства.

Что делать, если нечем платить ипотеку

Чтобы дело не доходило до суда, а банк начислил меньше пени или штрафа, нужно как можно раньше связаться с финансовой организацией. Лучше сделать это сразу, как только заемщик понимает, что он не сможет погасить ежемесячный платеж и вовремя выплачивать следующие платежи. В интересах банка помочь своему клиенту погасить кредит, поскольку обращаться в суд и продавать квартиру чаще всего не выгодно.

При отсутствии возможности погашать долговое обязательство может помочь может страховка, оформление кредитных каникул, реструктуризация кредита, рефинансирование ипотеки.

Получение страховой выплаты

При оформлении ипотечного кредита есть одна обязательная страховка, без которой банк не выдаст кредит. Это страховка залогового имущества — квартиры или дома. В случае повреждения жилья выгодоприобретатель, которым выступает банк, получит страховую выплату.

Но заявитель может оформить и другие страховые полисы. Например, приобрести страховку жизни и потери трудоспособности. Если заемщик не сможет выплачивать ипотеку из-за потери трудоспособности, страховая выплата поможет погасить определенную сумму задолженности.

При желании можно застраховаться от недобровольной потери работы. Если заемщик потеряет работу из-за ликвидации компании, сокращения, он получит страховую выплату, которая в течение определенного времени поможет погашать кредит. Но страховка не работает в случае увольнения по собственному желанию или по статье. Еще нужно учитывать, что страховка поможет только в случае, если полис оформлен до страхового случая — потери трудоспособности, увольнения с работы.

Оформление добровольных страховок выгодно не только возможностью получить страховую выплату. В большинстве случаев банки могут предложить более выгодные условия кредитования. Например, оформление ипотеки с более низкой процентной ставкой.

Ипотечные каникулы

При потере работы или возникновении определенных ситуаций заемщик имеет право оформить кредитные каникулы. Кредитными каникулами называется период, в течение которого собственник ипотечной квартиры может не погашать задолженность или платить меньше, чем предусмотрено заключенным договором. По закону продолжительность кредитных каникул может составлять до 6 месяцев. Для их оформления заемщик обращается с заявлением в банк. В заявлении нужно указать желаемую дату начала и окончания каникул, а также вид возможных льгот — отсрочка или сокращение суммы выплат.

Кроме заявления необходимо предоставить документы, которые будут подтверждать факт того, что заемщик оказался в трудной жизненной ситуации. Такими ситуациями могут быть:

• потеря работы. В этом случае необходимо зарегистрироваться в качестве безработного;
• потеря трудоспособности и получение 1 или 2 группы инвалидности;
• признание временно нетрудоспособным на срок от 2 месяцев и более.

Чаще всего заявления на получение кредитных каникул одобряют в случае снижения дохода на 30% и более. Но при этом могут учитывать то, какую часть от имеющегося дохода занимает выплата ипотечного кредита. Например, в некоторых банках это может быть 50% и более. Допускается также предоставление каникул и при увеличении лиц, находящихся на иждивении заемщика, при условии снижения его дохода на определенный размер.

Каждое заявление заемщика рассматривается банком индивидуально. Поэтому решение о предоставлении каникул может быть принято и в других ситуациях. Также банки могут самостоятельно определять условия предоставления кредита. Например, это может быть максимально допустимая сумма оформленного кредита, отсутствие другого жилья, кроме приобретенного в ипотеку, и факт того, что ранее по погашаемой ипотеке кредитные каникулы не оформлялись.

Реструктуризация кредита

Реструктуризация ипотеки — это изменение банком условий погашения текущего кредита. Финансовые организации могут самостоятельно определять условия, при которых кредит может быть реструктурирован:

• существенное сокращение доходов;
• уход в декрет или в отпуск по уходу за ребенком;
• призыв в армию;
• потеря трудоспособности и другие.

Реструктуризация кредита может быть проведена не только при попытке досудебного урегулирования. Есть случаи, когда банк изменял условия погашения кредита уже после обращения в суд.

Если банк согласится изменить условия погашения ипотеки, заемщик в зависимости от предложений банка сможет:

• временно снизить сумму платежей;
• снизить процентную ставку по кредиту;
• продлить срок погашения кредита и таким образом уменьшить сумму ежемесячного платежа.

Перечень конкретных условий выплаты ипотеки, которые могут быть изменены в ходе реструктуризации, лучше уточнить в том банке, где оформлен кредит.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование — это оформление нового кредита в другом банке для погашения старого обязательства. Рефинансирование выгодно в случае, если в новом банке условия выгоднее, чем те, на которых был оформлен первоначальный кредит. Например, это может быть меньшая процентная ставка, за счет которой будет меньше величина ежемесячного платежа. В общих случаях считается, что к рефинансированию стоит прибегать, если процентная ставка по новому кредиту будет меньше хотя-бы на 1,5%.

Но при попытке оформления нового кредита нужно как можно раньше обратиться в финансовую организацию. Если сделать это с большим сроком просрочки, в рефинансировании могут отказать. Просрочка негативно влияет на кредитную историю, а в этом случае меньше вероятности получить одобрение.

Что можно сделать, если обращение в банк не помогло решить проблему

Если предложенные банком варианты не позволяют решить проблему, если банк отказывает в предоставлении каникул или реструктуризации, можно сдать квартиру в аренду или продать жилье.

Сдача жилья в аренду

Если есть другое жилье или возможность временно проживать у родственников, можно сдавать ипотечную квартиру в аренду. Это может быть временная мера — на период, пока не улучшится финансовое положение. Но стоит учитывать, что в ипотечном договоре может быть прописан запрет сдавать квартиру в аренду. Даже если такого запрета нет, лучше получить от банка согласие на подобные действия. Это обезопасит заемщика от возможных санкций банка.

Продажа жилья

Для заемщиков это нежелательная мера, поскольку они лишатся квартиры, которую приобрели при оформлении кредита. Но этот вариант лучше по следующим причинам:

• при наличии определенной суммы средств можно купить другое жилье, которое стоит меньше;
• банк не будет обращаться в суд и жилье не будет реализовано для погашения долгов. Как правило, в случае принудительной продажи получается выручить меньше средств;
• будет меньше просрочка и кредитная история будет испорчена не так значительно.

Вариантов реализации залогового имущества два:

• новый владелец принимает на себя долг продавца и после перерегистрации права собственности продолжает погашать ипотеку;
• новый собственник погашает обязательство перед банком и становится полноправным владельцем без наложения обременения на жилье.

Найти покупателя можно самостоятельно или с помощью банка-кредитора. Но нужно понимать, что залоговые квартиры пользуются меньшим спросом. В связи с этим часто приходится ставить цену продажи меньше, чем на аналогичные квартиры, на которых нет обременения.

Банкротство – стоит ли заявлять о финансовой несостоятельности

Это крайняя мера, к которой прибегают в случае образования просрочки и невозможности дальнейшего погашения платежа.

В таком случае сохранить квартиру практически невозможно. Инициирование процедуры банкротства поможет заморозить начисление процентов. Но в итоге квартира, скорее всего, будет реализована для погашения долгов. Кроме этого, будет сильно испорчена кредитная история. В такой ситуации практически невозможно потом оформить кредит или взять новую ипотеку. Специалисты считают, что если нет уверенности в том, что в ближайшие 6 месяцев можно будет погашать кредит, лучше продать квартиру.

При долге от 50 до 500 тыс рублей по действующим нормам можно самостоятельно инициировать процедуру банкротства, обратившись в МФЦ. Но это можно сделать только при условии, что нет имущества, на которое можно обратить взыскание. Во всех других случаях для признания банкротом обращаются с заявлением в арбитражный суд по месту регистрации.

https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2022/07/01/nechem-platit/